本試験で1点を積み上げるための、実戦的リファレンス・ポータル
20問中18問以上。満点を目指すべき分野。
| 免許の有効期間 | 5年（更新は満了90日前〜30日前に申請） |
| 知事免許 | 1つの都道府県内のみに事務所を設置 |
| 大臣免許 | 2つ以上の都道府県に事務所を設置 |
| 変更届 | 商号・役員名・専任取引士名など → 30日以内 |
| 廃業届 | 30日以内（死亡は相続人が知った日から） |
| 免許証の携帯 | 義務なし（事務所への掲示義務あり） |
絶対に免許を受けられない者
・成年被後見人・被保佐人
・破産者で復権を得ていない者
・宅建業法違反等で罰金刑を受けてから5年未満
・禁固以上の刑を受けてから5年未満
よく問われる「5年」のカウント起点
・免許取消し処分を受けた日から5年
・刑の執行終了の日から5年
・執行猶予期間中は免許不可→期間満了で即日可
★ 執行猶予付き判決 → 猶予期間中は欠格。期間満了後は5年待たずに即免許可。
設置義務
事務所ごとに「業務に従事する者の数」の5分の1以上を専任取引士にする。
不足した場合
2週間以内に補充等の措置を講じなければならない。違反すると業務停止処分の対象。
専任取引士になれる条件
①宅建士登録済み ②有効な宅建士証を所持 ③その事務所に常勤して専ら宅建業務に従事。他の業者の専任取引士と兼任不可。
| 項目 | 営業保証金 | 弁済業務保証金 |
|---|---|---|
| 主体 | 宅建業者自身が供託 | 保証協会に加入 |
| 本店額 | 1,000万円 | 60万円 |
| 支店額 | 500万円/店 | 30万円/店 |
| 供託先 | 法務局（本店所在地） | 保証協会 |
| 業務開始 | 供託後に免許庁へ届出してから | 納付後すぐ |
★ 営業保証金から還付できるのは「宅建業に関して取引した者」のみ。宅建業者自身は対象外。
35条 基本ルール（3点セット）
① 誰が
宅地建物取引士が
宅建士以外は説明できない
② いつ
契約締結前に
契約と同時もNG
③ 何を見せて
宅建士証を提示
請求がなくても提示義務！
◎ = 両方に必要 ● = 売買のみ ▲ = 賃貸のみ — = 不要
| 説明事項 | 売買 | 賃貸 | 補足・ポイント |
|---|---|---|---|
| ▼ 物件に関する事項 | |||
| 登記記録に記録された事項 | ◎ | ◎ | 所有権・抵当権・差押えの有無など |
| 法令上の制限 | ◎ | ◎ | 用途地域・建蔽率・容積率など |
| 私道の負担 | ◎ | ◎ | セットバック部分の負担など |
| インフラの整備状況（飲水・ガス・排水） | ◎ | ◎ | 整備状況と整備予定の内容も含む |
| 未完成物件の工事完了時の形状・構造 | ◎ | ◎ | 完成物件なら不要 |
| 水害ハザードマップにおける所在地 | ◎ | ◎ | 令和2年改正で追加。頻出！ |
| ▼ 取引条件に関する事項 | |||
| 代金・交換差金・借賃以外の金銭の授受 | ◎ | ◎ | 敷金・保証金・権利金など |
| 契約の解除に関する事項 | ◎ | ◎ | 手付解除・違約解除の条件 |
| 損害賠償額の予定または違約金 | ◎ | ◎ | 定めがある場合のみ |
| 支払金・預り金の保全措置 | ◎ | ◎ | 保全措置を講ずるかどうかも含めて説明 |
| 手付金等の保全措置の内容 | ●（売買） | — | 売買のみ！賃貸には不要。頻出比較 |
| 契約不適合責任の履行措置 | ●（売買） | — | 保険・保証の内容 |
| 区分所有建物（マンション）の管理費等 | ◎ | ◎ | 管理費・修繕積立金・管理規約 |
令和4年から全取引類型で本格解禁。要件を満たせば対面と同じ効力を持つ。
✅ IT重説の成立要件
📌 試験上のポイント
| 比較項目 | 35条（重要事項説明書） | 37条（契約書面） |
|---|---|---|
| 交付時期 | 契約成立 前 | 契約成立 後・遅滞なく |
| 説明義務 | 取引士が口頭で説明する | 不要（交付のみ） |
| 宅建士証の提示 | 必要（請求なくても） | 不要 |
| 代金額 | 不要（額のみでよい） | 必須 |
| 代金の支払時期 | 不要 | 必須（37条のみ！） |
| 物件の引渡し時期 | 不要 | 必須 |
| 移転登記の申請時期 | 不要 | 売買の場合は必須 |
★「代金の支払時期・物件の引渡し時期・登記申請時期」は37条のみ。35条に書いてあっても説明不要。
📌 8種制限の適用条件
宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合に適用される。
宅建業者同士の取引には適用されない。媒介・代理の場合も適用なし。
| 制限の種類 | 内容 | 違反した場合の特約の効力 |
|---|---|---|
| ① 手付金の額の制限 | 手付金は代金の20%以内。超える部分は無効（超えた分の返還義務あり）。 | 超過部分のみ無効 |
| ② 手付金等の保全措置 | 未完成物件：代金の5%超or1,000万円超で保全措置必要。 完成物件：代金の10%超or1,000万円超で保全措置必要。 |
保全措置なしなら受領不可 |
| ③ 損害賠償額の予定・違約金の制限 | 損害賠償額の予定と違約金の合計が代金の20%以内。20%を超える特約は、超える部分が無効。 | 20%超部分は無効 |
| ④ クーリングオフ | 事務所等以外での契約申込み・締結は、書面による解除が可能。申込み・契約書交付日から8日間（書面要件あり）。 | 特約は無効（買主に不利な特約は無効） |
| ⑤ 契約不適合責任の特約の制限 | 通知期間を2年未満に短縮する特約は無効（2年として扱われる）。責任を完全免除する特約も無効。 | 無効→2年として扱う |
| ⑥ 他人物売買の制限 | 自己所有でない物件を売買することは原則禁止。ただし取得の見込みがある場合は可。 | 原則禁止（例外あり） |
| ⑦ 割賦販売の解除の制限 | 30日以上の催告なしに契約解除・残代金請求不可。 | 特約は無効 |
| ⑧ 所有権留保の禁止 | 引渡し後の所有権留保は原則禁止。ただしローン完済まで留保の特約は認められる場合あり。 | 原則禁止 |
【例】未完成物件、代金3,000万円
保全措置が必要になる基準：
3,000万円 × 5% = 150万円
→ 手付金が150万円を超える場合 or 1,000万円超の場合に保全措置が必要。
手付金150万円ちょうど → 保全措置不要（5%超ではないから）
【例】完成物件、代金5,000万円
保全措置が必要になる基準：
5,000万円 × 10% = 500万円
→ 手付金が500万円を超える場合 or 1,000万円超の場合に保全措置が必要。
手付金600万円 → 500万円超のため保全措置必要。
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 他業者への依頼 | ✅ できる | ❌ できない | ❌ できない |
| 自己発見取引 | ✅ できる | ✅ できる | ❌ できない |
| 有効期間 | 制限なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| レインズへの登録義務 | 義務なし | 契約から 7日以内 |
契約から 5日以内 |
| 業務報告義務 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 書面の作成 | 必要 | 必要 | 必要 |
| 取引価格 | 速算式（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | × 5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | × 4% |
| 400万円超の部分 | × 3% |
速算法の公式（400万円超の場合）
報酬上限（税抜）＝ 取引価格 × 3% ＋ 6万円
（低価格帯の差分を6万円で補う）
【例】3,000万円の売買、売主・買主双方から受取る
① 速算式（税抜）：3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 96万円
② 消費税加算：96万円 × 1.1 ＝ 105.6万円
③ 片方からの上限：105.6万円
④ 両方合計の上限：211.2万円
★ 売主・買主双方から受取る場合は、各自から上限額まで受取れる（合計2倍まで可）。
原則
貸主・借主それぞれから受取れる報酬の合計が賃料の1ヶ月分＋消費税以内。
各自から受取れるのは原則として0.5ヶ月分ずつ。
例外（承諾がある場合）
依頼者の承諾があれば、その依頼者から1ヶ月分＋消費税まで受取れる。
ただし貸主・借主合計で1ヶ月分を超えることは不可。
★ 賃貸は「合計1ヶ月分」が絶対の上限。売買と違い「両方から取れる」わけではない。
売買代金が800万円以下の低廉な空家等（宅地・建物）の媒介または代理の場合：
現地調査費用等を加算した報酬として、売主から最大33万円（税込）まで受取れる。
ただし事前に売主への説明と承諾が必要。
✅ クーリングオフできる（「事務所等以外の場所」）
・喫茶店・レストランなどの飲食店
・ホテルのロビー等
・買主の自宅（買主が希望した場合を除く）
・買主の勤務先（買主が希望した場合を除く）
・テント張りの案内所（土地に定着しないもの）
❌ クーリングオフできない（「事務所等」）
・宅建業者の事務所
・継続的に業務を行う施設を有する場所（案内所等で届出済）
・売主業者が媒介・代理を依頼した他業者の事務所
・買主が自ら希望した自宅・勤務先
クーリングオフ行使期限
8日間
書面によるクーリングオフの告知を受けた日から起算
クーリングオフができなくなるケース
① 書面告知から8日が経過した場合
② 買主が物件の引渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合
書面告知がない場合
業者がクーリングオフの内容を書面で告知しなかった場合、8日のカウントが始まらない。→ いつでもクーリングオフ可能。
クーリングオフの方法
書面によって行う（口頭は無効）。
発信主義：書面を発送した時点で効力が生じる（到達不要）。
✅ 買主に返還されるもの
・受領済みの手付金全額
・その他の金銭（申込金など）全額
❌ 業者が請求できないもの
・損害賠償
・違約金
・キャンセル料の名目を問わず一切不可
📌 特約との関係
買主に不利な特約（「クーリングオフできない」等）は無効。
特約があってもクーリングオフできる。
全30問。免許・取引士・媒介契約・35条・37条・8種制限・報酬・クーリングオフ・保証協会・広告規制を網羅。
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宅建業法の全範囲を30問で確認。18点以上が目標。
14問 / 目標8点。深追い禁物。頻出テーマを確実に仕留める。
| 種類 | 効力 | 善意の第三者保護 | 登記要否 | 試験のポイント |
|---|---|---|---|---|
| 心裡留保 本人が内心と違うと知りつつ表示 |
原則有効 相手が悪意なら無効 |
❌ 保護される | 不要 | 相手の善意悪意が基準 |
| 虚偽表示 AとBが通謀した仮装売買 |
無効 | ❌ 保護される 登記なしでもOK |
不要！ | 善意の第三者に「登記不要」が最頻出 |
| 錯誤 勘違いによる意思表示 |
取消可 重要な錯誤のみ |
❌ 保護される 善意無過失の第三者 |
必要 | 表意者に重大な過失→取消不可（相手が悪意等を除く） |
| 詐欺による取消 | 取消可 | ❌ 保護される 善意無過失の第三者 |
必要 | 取消後は登記で争う対抗関係 |
| 強迫による取消 | 取消可 | ✅ 保護されない！ 善意でも第三者は保護なし |
不要 | 詐欺との対比で必出。被害者を最大保護 |
★ 試験の最頻出対比：「詐欺の取消は善意無過失の第三者を保護するが、強迫の取消は善意の第三者も保護しない」
意思表示の錯誤
表示行為に対応する意思がない場合。例：「100万円」と書くつもりで「1,000万円」と書いた。
動機の錯誤
意思表示の前提となる動機の勘違い。動機を相手方に表示した場合にのみ取消可。例：「工場建設できると思って土地を買ったが用途地域で不可だった」を事前に述べていた場合。
取消できないケース（重要）
表意者に重大な過失がある場合は取消不可。
ただし例外：①相手方が悪意または重過失の場合、②相手方が同一の錯誤に陥っていた場合は、重大な過失があっても取消可。
旧法（瑕疵担保）との変更点
旧法では「無効」だったが、改正民法では「取消」に変更。取り消すまでは有効という点が重要。
代理権なしに代理行為を行った場合。相手方は本人に追認を催告できる。
本人が追認した場合
契約成立時に遡って有効になる（遡及効）。
本人が追認しなかった場合
相手方は①無権代理人への損害賠償請求 または ②契約の取消のどちらかを選択できる。
無権代理人が本人を相続した場合
無権代理人が本人を相続→追認拒絶は信義則上できない→有効に。
本人が無権代理人を相続した場合
本人は追認拒絶できる（本人が相続しても義務を負わない）。
表見代理が成立すると、本人が責任を負う（相手方が保護される）。相手方の善意無過失が前提。
① 代理権授与の表示（民法109条）
本人が「Aに代理権を与えた」と表示したが実は与えていない場合。本人が責任を負う。
② 権限外の行為（民法110条）
代理権はあるが、その権限を超えた行為をした場合。相手方に正当理由があれば本人が責任を負う。
③ 代理権消滅後の行為（民法112条）
かつて代理権があったが消滅後も行為した場合。相手方が消滅を知らなければ本人が責任を負う。
復代理
代理人がさらに代理人を選任すること。
任意代理人：本人の許諾または已むを得ない事情がある場合のみ選任可。
法定代理人：原則として選任可（責任は代理人が負う）。
自己契約（禁止）
代理人自身が相手方となる契約。例：売主Aの代理人Bが自分に売る。
原則禁止。ただし本人の許諾があればOK。
双方代理（禁止）
同一人が売主・買主両方の代理人となること。
原則禁止。ただし本人双方の許諾があればOK。
★ 自己契約・双方代理を行った場合は「無権代理」として扱われる。
同一不動産をAがBとCの両方に売った場合、先に登記を備えた方が所有権を取得。
登記は「対抗要件」≠「有効要件」
売買契約はどちらも有効。だから競争になる。
登記なしで対抗できないのは「第三者」のみ
当事者間（売主・買主間）では、登記なしでも権利の主張ができる。
取得時効の期間
善意・無過失で占有：10年
善意・有過失 or 悪意で占有：20年
時効完成「前」の第三者
時効取得者は登記なしで対抗できる（時効取得者の完全勝利）。
時効完成「後」の第三者
先に登記した方が勝つ（対抗関係、登記の競争）。
★「前か後か」だけで結論が逆転。最頻出パターン！
順位と優先弁済
抵当権の順位は登記の前後で決まる。1番抵当→2番抵当→3番抵当の順に優先弁済。同一不動産に複数の抵当権設定可能。
附従性・随伴性・不可分性
・附従性：被担保債権が消滅すると抵当権も消滅。
・随伴性：債権が移転すると抵当権も移転。
・不可分性：債権の一部弁済でも抵当権は全部に及ぶ。
法定地上権の成立要件（4つ全て必要）
① 抵当権設定時に土地と建物が同一所有者
② 土地または建物に抵当権が設定されている
③ 競売で土地と建物が別人の所有になった
→ 建物所有者に当然に地上権が発生する
抵当権の物上代位
目的物が売却・賃貸・滅失した場合、その代金・賃料・保険金にも抵当権の効力が及ぶ。ただし払渡し前に差押えが必要。
| 行為の種類 | 必要な同意 | 具体例 |
|---|---|---|
| 保存行為 | 単独でできる | 不法占拠者への明渡し請求、修繕工事 |
| 管理行為 | 持分の過半数 | 短期賃貸借（土地：5年以内、建物：3年以内）の締結 |
| 変更行為（重要な変更） | 全員の同意 | 共有物の売却、長期賃貸借の締結、建物の取り壊し |
自分の持分の処分
自分の持分は単独で自由に売却・担保設定できる（他の共有者の同意不要）。
共有物分割請求
共有者はいつでも分割請求できる（原則）。ただし5年を超えない期間の分割禁止特約は可能。
最初の存続期間
30年
30年未満の定めは無効→30年に
1回目の更新
20年
最初の更新は20年以上
2回目以降の更新
10年
以降は10年以上ずつ
借地権の対抗要件（重要）
借地権の登記がなくても、借地上に登記された建物を所有していれば第三者に対抗できる（借地借家法10条）。
★ 建物は必ず「借地権者本人名義」の登記であること。子ども名義ではNG。
更新拒絶の要件（地主側）
期間満了の1年前〜6ヶ月前に正当事由付きの通知が必要。通知なければ法定更新（従前と同一条件で続く）。
立退料は正当事由を補強するが、単独では正当事由にならない。
| 種類 | 存続期間 | 設定方法 | 用途・特徴 |
|---|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 書面 (公正証書でなくてもよい) |
居住用・事業用を問わない。期間満了で確定的に終了。建物買取請求権なし |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 書面不要 (口頭可) |
期間満了時に貸主が建物を相当価格で買い取る特約が必須 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | 公正証書のみ | 居住用建物は不可（事業用のみ）。公正証書限定が最頻出ポイント！ |
借家権の対抗要件（重要）
登記なしでも、建物の引渡しを受ければ第三者に対抗できる（借地借家法31条）。
★ 引渡し＝対抗要件。借地権（建物の登記が必要）との対比で頻出！
貸主の更新拒絶
期間満了の6ヶ月前までに正当事由付き通知が必要。未通知なら法定更新。
造作買取請求権
借主が設置したエアコン等の造作を時価で買い取るよう請求できる。特約で排除可能。
定期借家の3要件（全て必要）
① 公正証書等の書面で契約
② 「更新がない」旨を別紙書面で事前説明
③ 期間1年以上の場合、満了の1年前〜6ヶ月前に終了通知
②の「別紙書面での事前説明」が欠けると定期借家にならない→普通借家として更新が続く。
賃料増減額請求（普通借家）
「一定期間増額しない」特約は有効（増額請求を排除可）。
「減額しない」特約は無効（借主保護のため）。
| 決議事項 | 区分所有者数 | 議決権数 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 一般管理（共用部分の軽微な変更等） | 過半数 | 過半数 | 通常の管理行為 |
| 規約の設定・変更・廃止 | 3/4以上 | 3/4以上 | 頻出！規約は必ず3/4 |
| 共用部分の重大な変更 | 3/4以上 | 3/4以上 | 規約で区分所有者数のみ過半数に緩和可能 |
| 建替え決議 | 4/5以上 | 4/5以上 | 最高要件。反対者への売渡し請求可 |
★ 「規約」も「重大な変更」もどちらも3/4。「建替え」だけが4/5。この数字を混同しないこと！
専有部分
各住戸の室内。区分所有者が単独で所有・使用。
共用部分
廊下・エレベーター・外壁・階段。全員の共有。
専有部分と敷地利用権の分離処分禁止
専有部分と敷地利用権は原則分離して処分できない（専有部分だけを売ることはできない）。規約で分離を許容することは可能。
全員書面合意
区分所有者全員の書面・電磁的方法による合意があれば、集会を開かずに決議したものとみなせる。
| 相続人の組合せ | 配偶者 | その他 |
|---|---|---|
| 配偶者＋子 | 1/2 | 子：1/2（均分） |
| 配偶者＋直系尊属 | 2/3 | 直系尊属：1/3（均分） |
| 配偶者＋兄弟姉妹 | 3/4 | 兄弟姉妹：1/4（均分） |
遺留分：配偶者・子は法定相続分×1/2、直系尊属のみなら法定相続分×1/3
兄弟姉妹・甥姪に遺留分はない
相続放棄した者の子は代襲相続できない（死亡・欠格・廃除なら代襲あり）
| 種類 | 作成方法 | 証人 | 検認 |
|---|---|---|---|
| 自筆証書遺言 | 全文・日付・氏名を自書、押印 | 不要 | 原則必要 (法務局保管なら不要) |
| 公正証書遺言 | 公証人が口述を筆記 | 2人以上 | 不要 |
| 秘密証書遺言 | 自書不要（代筆・PC可）、封印して公証人役場へ | 2人以上 | 必要 |
★ 公正証書遺言だけ「検認不要」。試験では「検認が必要か否か」が問われる。
公信力なし・対抗力あり
登記を信じて取引しても権利を取得できるとは限らない（公信力なし）。ただし登記を備えれば第三者に権利を主張できる（対抗力あり）。
登記申請の原則（共同申請）
権利に関する登記は登記権利者と登記義務者の共同申請が原則。例外（単独申請可）：相続による登記・判決による登記・表示に関する登記など。
登記簿の構成
・表題部：土地・建物の物理的現況
・権利部甲区：所有権に関する事項
・権利部乙区：所有権以外の権利（抵当権・地上権等）
相続登記の義務化（令和6年4月〜）
相続を知った日から3年以内に登記申請義務。正当な理由なく未申請なら10万円以下の過料。
✅ 確実に取るべき7〜8問
⏭ 深追い不要（難問・奇問）
旧法：瑕疵担保責任（令和2年3月以前）
• 「隠れた瑕疵」がある場合に責任が生じる
• 買主の権利：損害賠償請求・契約解除のみ
• 期間：買主が瑕疵を知った時から1年以内（短期消滅時効）
新法：契約不適合責任（令和2年4月以降）
• 「目的物が契約の内容に適合しない」場合に責任
• 買主の権利：追完請求・代金減額請求・損害賠償・解除の4つ
• 期間：不適合を知った時から1年以内に通知（通知後は消滅時効の一般原則=5年等）
• 宅建業者が売主の場合は特則あり
★ 税理士は旧法を知っているだけに「追完請求・代金減額請求が新設された」点と「通知の期間制限（1年以内）」を意識して覚えること。
目的物の種類・品質・数量が契約に適合しない場合、買主は売主に履行の追完を請求できる。
売主は買主に不相当な不利益を与えない限り、買主が請求した方法と異なる方法で追完できる。
買主の責めに帰すべき事由による不適合→追完請求不可。
追完請求をしたにもかかわらず売主が相当期間内に追完しない場合、買主は不適合の程度に応じた代金減額を請求できる。
追完が不能な場合・売主が追完を拒絶した場合は催告なしで直接代金減額請求が可能。
買主の責めに帰すべき事由による不適合→代金減額請求不可。
損害賠償請求
売主の帰責事由（故意・過失等）がある場合に請求可能。
契約解除
不適合が軽微な場合は解除不可。売主の帰責事由は不要（催告解除の場合）。
宅建業者売主・一般消費者買主の場合
宅建業法の「8種制限」が適用。民法より買主に有利な規制。
担保責任期間の特約：引渡しから2年以上でなければ無効（民法より短い期間は不可）。
業者間（売主・買主ともに業者）
8種制限は適用されない。民法の原則に従い、特約で自由に責任範囲を定められる。
★ 「業者間取引では8種制限が外れる」は宅建業法でも出題される重要ポイント。
全10問。「知っているつもり」から「確実に解ける」へ。
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借地借家法・区分所有法・代理・意思表示・契約不適合責任まで10問で総点検。
8問中6問以上。正確な知識がそのまま得点になる。
市街化区域
すでに市街地を形成している区域、または10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域。
用途地域を必ず定める（定めないことは不可）。
市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域。原則として用途地域は定めない。
開発許可は面積に関係なく原則すべて必要。
非線引き区域（区域区分なし）
市街化区域にも調整区域にも区分されていない都市計画区域。用途地域は任意で定めることができる。
準都市計画区域
都市計画区域外のうち、放置すれば将来問題が生じるおそれのある区域。区域区分（線引き）は定められない。
★ 区域区分（線引き）を定めることができるのは都市計画区域内のみ。準都市計画区域には定められない。頻出！
| 用途地域名 | 建蔽率（上限） | 容積率（上限） | 主な特徴 |
|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 30〜60% | 50〜200% | 低層住宅の良好な環境。高さ制限10m or 12m |
| 第二種低層住居専用地域 | 30〜60% | 50〜200% | 低層住宅中心。小規模店舗（150㎡以下）も可 |
| 田園住居地域 | 30〜60% | 50〜200% | 農地保全と良好な住環境の調和。平成30年新設 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 30〜60% | 100〜500% | 中高層住宅の良好な環境。病院・大学可 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 30〜60% | 100〜500% | 中規模の店舗（1,500㎡以下）も可 |
| 第一種住居地域 | 50〜80% | 100〜500% | 住居の環境を守る。中規模店舗（3,000㎡以下）可 |
| 第二種住居地域 | 50〜80% | 100〜500% | 住居の環境を守る。大規模店舗（3,000㎡超）も可 |
| 準住居地域 | 50〜80% | 100〜500% | 道路沿いの自動車関連施設と住居の調和 |
| 近隣商業地域 | 60〜80% | 100〜500% | 近隣住民への日用品供給。住宅・店舗混在 |
| 商業地域 | 80% | 200〜1,300% | 繁華街・オフィス街。建蔽率は原則80%のみ |
| 準工業地域 | 50〜80% | 100〜500% | 環境悪化のおそれのない工業。住宅・店舗も可 |
| 工業地域 | 50〜80% | 100〜500% | 工業の利便。住宅は建てられるが学校・病院は不可 |
| 工業専用地域 | 30〜60% | 100〜400% | 住宅・店舗・学校・病院などすべて建築不可！ |
★ 工業専用地域は住宅建築不可。商業地域の建蔽率は「80%」固定。これは必ず覚える。
「以上」の面積の開発行為を行う場合は許可が必要。
市街化区域
1,000㎡
以上で要許可
市街化調整区域
全て必要
規模問わず！
非線引き区域
3,000㎡
以上で要許可
準都市計画区域
3,000㎡
以上で要許可
都市計画区域外
10,000㎡
以上で要許可
🌾 農林漁業用の建築物
農家の農業用倉庫、温室、農家住宅など。農林漁業者の住宅も含む。
🚉 公益上必要な建築物
駅舎、図書館、公民館など。ただしガソリンスタンドは不可！
🏛️ 都市計画事業として行う開発
都市計画法に基づく事業として施行される開発行為。
⛑ 非常災害のための応急措置
災害発生直後の応急仮設住宅の建設など。
🔧 通常管理行為・軽易な行為
仮設建築物、土地の形質変更を伴わない行為など。
❌ 注意：これは不要にならない
ガソリンスタンドや病院は「公益上必要」でも許可が必要！出題ポイント。
📋
申請
知事等へ
✅
許可・不許可
審査後に通知
🏗️
工事着手
許可後のみ
🔍
完了検査
知事等が検査
📜
検査済証
交付後に使用可
★ 検査済証の交付を受ける前は、工事完了した建築物を使用することができない（原則）。
原則
幅員4m以上の道路に2m以上接していること。
2項道路（みなし道路）
幅員4m未満でも特定行政庁が指定した道路。建替え時に中心線から2m後退（セットバック）が義務。後退部分は道路とみなされ、建蔽率・容積率の計算から除外。
袋小路（行き止まり道路）
延長が35m超の場合は、幅員6m以上が必要（特定行政庁が指定）。
大規模建築物
木造：3階以上・延床500㎡超・高さ13m超・軒高9m超のいずれか。
木造以外：2階以上・延床200㎡超のいずれか。
特殊建築物
床面積が200㎡超の劇場・映画館・病院・旅館・共同住宅・学校・百貨店など。
⚠ 建築確認は「着工前」に受ける！
確認済証の交付前に工事を始めることはできない（違反は違法建築）。
| 条件 | 加算 | ポイント |
|---|---|---|
| 特定行政庁が指定した角地 | +10% | 四辻だけでなく複雑な交差点も対象 |
| 防火地域内の耐火建築物（または準耐火相当） | +10% | 防火対策への優遇措置 |
| 上記両方に該当 | +20% | 角地 ＋ 耐火 ＝ 合計20%加算！頻出 |
| 建蔽率が80%の地域内の耐火建築物 | 制限なし （100%） |
商業地域等で建蔽率80%＋耐火＝無制限！最重要 |
前面道路幅員が12m未満の場合
住居系用途地域
道路幅員(m) × 4/10
その他の用途地域
道路幅員(m) × 6/10
指定容積率と道路幅員による容積率の低い方が適用される。
📌 計算例
住居系地域・指定容積率300%・前面道路幅員6m
道路幅員による容積率：
6m × 4/10 = 240%
指定容積率 300% vs 道路容積率 240%
→ 低い方の 240% が適用！
防火地域（最も厳しい）
・延床100㎡超 or 3階以上 → 耐火建築物義務
・それ以外 → 耐火 or 準耐火建築物
準防火地域
・延床1,500㎡超 or 4階以上 → 耐火建築物義務
・延床500〜1,500㎡ or 3階 → 耐火 or 準耐火建築物
建物が複数地域にまたがる場合
→ 最も厳しい地域の規制を建物全体に適用する！
例：防火地域 + 準防火地域 → 建物全体に「防火地域」の規制。
建蔽率との関係
防火地域内の耐火建築物：建蔽率 +10% 緩和（前述）。
建蔽率80%地域の耐火建築物：建蔽率制限なし。
一定面積以上の土地売買等の契約後、2週間以内に都道府県知事へ届出が必要。
届出不要なケース（頻出）
・国・地方公共団体が取得する場合
・相続、遺贈、法人合併による取得
・農地法の許可を受けた農地の取得
・土地区画整理事業による換地の取得
| 条文 | 内容 | 許可権者 |
|---|---|---|
| 3条 | 農地のまま 権利移動（売買・賃貸） |
農業委員会 |
| 4条 | 農地を農地以外に 転用（自分で） |
知事等 （4ha超は農水大臣） |
| 5条 | 転用目的で 権利移動（売買・賃貸） |
知事等 （4ha超は農水大臣） |
★ 市街化区域内の特例（超重要！）
4条・5条の許可が「届出」に緩和される。
届出先：農業委員会へ（許可権者ではなく届出のみ）。
3条は市街化区域でも農業委員会の「許可」が必要！
全8問。数字の正確な記憶が得点に直結する。
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数字の暗記精度を確認。開発許可・建蔽率・農地法を8問で総点検。
8問中7〜8問正解を目標。税法5問は満点必須。
税理士なら既知の知識が多いが、「宅建での出題角度」は違う。落とし穴を把握する。
| 特例名 | 控除・効果 | 所有期間 | 適用頻度 | 主な注意点 |
|---|---|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 譲渡所得から 最大3,000万円控除 |
問わない | 3年に1回まで | ・居住しなくなってから3年後の年末までに売却 ・住宅ローン控除との併用不可 |
| 長期譲渡の軽減税率特例 | 6,000万円以下部分 所得税10%・住民税4% |
10年超 | 3年に1回まで | ・3,000万円控除と重ねて適用可 ・住宅ローン控除との併用不可 |
| 買換え特例 | 課税を将来に繰り延べ （非課税ではない） |
10年超 | 制限あり | ・売却金額1億円以下が条件 ・3,000万円控除との選択適用（重複不可） |
| 相続空き家の3,000万円控除 | 最大3,000万円控除 | 問わない | 制限あり | ・相続開始から3年後の年末までに売却 ・昭和56年以前建築・耐震改修または除却が条件 |
★★ 絶対に覚える「住宅ローン控除との関係」
居住用財産の3,000万円控除・10年超の軽減税率・買換え特例のいずれかを受けた年は、住宅ローン控除を受けることができない（同年の適用不可）。ただし、前年・前々年に買換えで取得した物件に住宅ローン控除を受けている場合もNG。
① 原価法
対象不動産の再調達原価を求め、そこから減価修正して試算価格（積算価格）を求める。
✅ 適している物件：建物（新築時のコストが明確）。
② 取引事例比較法
多数の取引事例を収集・選択し、補正して比準価格を求める。
✅ 適している物件：土地・マンション（取引事例が豊富）。
③ 収益還元法
将来生み出す純収益を還元利回りで現在価値に換算して収益価格を求める。
✅ 適している物件：賃貸マンション・収益ビル。
★ 3手法は必要に応じて関連付けて使う。1手法のみの鑑定は原則NG。
| 目的 | 一般の土地取引の指標、公共用地取得の規準 |
| 基準日 | 毎年1月1日 |
| 公示時期 | 3月（国土交通省が公示） |
| 鑑定評価 | 2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価 |
| 標準地 | 都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれる区域 |
公示価格と他の価格の関係
・路線価（相続税評価）：公示価格の約80%
・固定資産税評価額：公示価格の約70%
★ 土地取引の当事者は「正常な価格」を形成するよう努めなければならない（努力義務）。
全8問。税理士なら満点が期待値。細かい出題角度に注意。
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税理士の「ボーナスステージ」。8問すべて正解を目指そう。
試験に出る数字・期間を科目横断で一覧化
| 項目 | 数字・期間 | ポイント |
|---|---|---|
| 免許の有効期間 | 5年 | 更新を繰り返せば永続 |
| 免許更新の申請期限 | 満了の90日前〜30日前 | 取引士証の更新とは異なる |
| 廃業・変更の届出 | 30日以内 | 死亡の場合：相続人が知った日から30日以内 |
| 免許証の書換え交付申請 | 変更の日から30日以内 | 商号・氏名変更時 |
| 項目 | 数字・期間 | ポイント |
|---|---|---|
| 取引士証の有効期間 | 5年 | 免許と同じ5年（混同しやすい） |
| 更新時の法定講習 | 申請前6ヶ月以内 | 免許更新の「90日前〜30日前」とは異なる |
| 専任取引士の設置基準 | 5人に1人以上 | 事務所・案内所（契約等を行う場合） |
| 登録の移転申請先 | 勤務先の都道府県知事 | 任意（義務ではない） |
| 項目 | 営業保証金（供託） | 弁済業務保証金分担金 |
|---|---|---|
| 本店 | 1,000万円 | 60万円 |
| 支店（1か所ごと） | 500万円 | 30万円 |
| 供託先 | 法務局（主たる事務所の最寄り） | 保証協会へ納付 |
| 保証協会加入のメリット | 営業保証金の供託が免除される | |
| 種別 | レインズ登録 | 依頼者への報告 | 有効期間上限 | 自己発見取引 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任 | 5日以内 | 1週間に1回以上 | 3ヶ月 | ❌ 不可 |
| 専任 | 7日以内 | 2週間に1回以上 | 3ヶ月 | ✅ 可 |
| 一般 | 任意 | 義務なし | 制限なし | ✅ 可 |
※ 登録日数は「契約締結日から○営業日以内（休業日除く）」
| 項目 | 数字 | 注意点 |
|---|---|---|
| 手付金の上限 | 代金の20%以下 | 損害賠償予定・違約金の合計も20%以下 |
| 手付解除（売主業者） | 受領額の倍額を現実提供 | 相手方が履行着手後は不可 |
| 保全措置が必要な額（未完成物件） | 代金の5%超 または 1,000万円超 | 未完成は厳しい（5%） |
| 保全措置が必要な額（完成物件） | 代金の10%超 または 1,000万円超 | 完成は緩い（10%） |
| クーリングオフの行使期間 | 書面告知から8日間 | 告知なければ期限なし。物件引渡＋決済後は不可 |
| 代金の区分 | 速算式（税抜） | 例（税抜） |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 代金 × 5% | 200万 → 10万円 |
| 200万円超〜400万円以下 | 代金 × 4% + 2万円 | 300万 → 14万円 |
| 400万円超 | 代金 × 3% + 6万円 | 3,000万 → 96万円 |
| 低廉な空き家（800万円以下） | 一方から最大33万円 | 売主・買主から合計66万円まで |
※ 消費税：上記に×1.1。双方媒介の場合は各々から受領可（合計2倍まで）。賃貸居住用は双方合計1ヶ月分が上限。
| 項目 | 数字・ルール | 注意点 |
|---|---|---|
| 案内所の届出期限 | 業務開始10日前まで | 免許権者＋案内所所在地の知事の2か所へ |
| 広告・契約の開始時期 | 開発許可・建築確認後 | 「見込み」では不可。予約も契約に含む |
| 取引態様の明示 | 広告時＋注文を受けたとき | 売主・代理・媒介の別を明示 |
| 契約不適合責任の特約（自ら売主） | 2年以上ならOK | 2年未満・免責特約は無効 |